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杭州地产去库存压力加大 万通地产降价销售陷巨亏

来源:网络 作者: 时间:2020-06-26

3月18日,万通地产(600246.SH)发布的《2015年年度报告》显示,公司实现营业收入,公司实现营业收入 261,886 万元,比上年增加 37.00%;实现归属于母公司所有者的净利润-61,222 万元,比上年同期减少 1457.78%。

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《号外财经》发现,万通地产巨亏的原因是2015年杭州地产去库存压力加大,公司计提杭州万通中心与杭州上园两个项目的减值准备所导致的,而在杭州上园的住宅项目则采取降价销售的策略。

万通地产的主营业务为从事房地产开发与商业物业运营,公司业务范围集中在北京、香河、天津、上海、杭州、成都等地。公司商品住宅开发以中高档类住宅产品为主,公司目前已运营商业物业主要包括北京万通中心 D 座和逸兰国际公寓。

《号外财经》在万通地产《关于计提存货跌价准备的公告》对于杭州地产有这样的描述:2015 年,杭州房地产市场体现出供应量增长、成交量增长、市场热度上升、板块差异明显、大型房地产开发商竞争激烈等特点,2015 年四季度,杭州两个项目所在区域市场库存量仍在上升,去库存压力持续加大,在 2015 年 12 月 18日至 21 日召开的中央经济工作会议上,中央提出要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,以加快去库存速度。

公司杭州万通中心项目主要的物业类型为写字楼及酒店式公寓,具体包括 5A 级写字楼(E 幢),普通写字楼(A、C 幢)、酒店式公寓(B、D 幢)、底商以及地下车位。2015 年度写字楼尾盘在售;酒店式公寓去化速度慢且周边类似可比物业的销售均价为 1.7-1.8 万元/㎡,公司结合杭项目所在区域的市场现状、主要竞争对手的销售情况等,及时调整项目的销售策略,普通写字楼尾盘和酒店式公寓的售价下调至与周边均价范围一致的水平。按照新销售策略的定价测算,普通写字楼可变现净值(可变现净值=存货估计售价-至完工估计将发生的成本-估计销售费用-相关税金)低于账面价值 0.05 亿元,酒店式公寓可变现净值低于账面价值1.35 亿元,按照会计准则相关规定普通写字楼和酒店式公寓共计提存货跌价准备 1.4 亿元。

杭州上园国际项目共 9 栋高层住宅,占地面积 3.6 万平方米,建筑面积 11.5万平方米,项目尚未完工,住宅的单方成本约 1.8 万元-1.9 万元/㎡。2015 年受政府宏观政策及房地产市场持续调整的影响,与该项目毗邻且同期拿地同物业类型的竞品楼盘以 1.3 万元/㎡入市,于资产负债表日,周边竞品楼盘销售均价为1.2-1.4 万元/㎡,公司作出降低售价、缩短去库存周期,快速回笼资金的策略,预计开盘销售定价下调至与周边楼盘均价范围一致的水平,按照该新的销售定价测算,杭州上园国际项目住宅的可变现净值低于账面价值 4.7 亿元,按照会计准则相关规定计提存货跌价准备4.7亿元,两个项目共计提存货跌价准备6.1亿元。

万通地产表示,因计提存货跌价准备,导致公司 2015 年归属于上市公司母公司的净利润为-612,220,333 元。

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