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时评:以民生为重,应给小产权房一条出路

来源:网络 作者: 时间:2020-06-27

2007年7月12日,北京晨报报道,“个别乡镇借‘农民上楼\\’之名大搞房产开发牟利!”昨天,北京市规委负责人向市人大代表汇报违法建设查处情况时怒斥个别基层政府“挂羊头卖狗肉”的行径。继房山青龙湖别墅被查之后,规划部门又在通州发现百万平方米“小产权房”。

倘若不是出于无奈,没有谁愿意去购买小产权房。小产权房在远离城市的农村,公共设施落后,交通成本畸高。并且,购买小产权房,难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续,潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。

但是,尽管风险巨大,小产权房依然热销。据调查,小产权房屋的交易量已经达到全北京市商品房交易量的两成。人们购买小产权房的首要理由是便宜。小产权房是城镇居民被高房价产生的“挤出”效应驱赶的结果:从市中心到市郊,再从市郊到周边农村地区,他们距离城市越来越远,其中的酸楚难以名状。

  有一个观点必须得到纠正,有人认为小产权房之所以便宜,主要在于小产权房没有缴纳土地出让金。这其实忽略了小产权房价格的真正构成。目前,商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右,而小产权房的售价一般在每平方米3000元左右,这个2000元的差价中实际上已经包含了相当于土地出让金(全部或部分)的费用和开发者不菲的利润。因为农民建房出售,必然会把其几十年土地收益累加起来计入成本。一亩等于666.67平方米,倘若建成住房,假设容积率为3,理论上可建住房2000平方米,这样,一亩地的理论收益大约为400万元,远超过土地100年的正常收益。倘若容积率再高一些,这一亩地带来的收益将更大,因为北京市不少经济适用房的容积率超过10。

  所以,小产权房不仅映衬出了商品房的真实价格及其巨额暴利,还间接映衬出了土地出让金和税费的合理界限。如果说前者让开发商敌视和愤怒的话,后者则让从土地出让中获益的有关部门深感不安。于是,小产权房遭到了来自于既得利益集团和权力部门的双重压力。有开发商主张拆除甚至炸毁小产权房,意在延续高房价局面,获取高额垄断利润。而有关部门也曾对小产权房作出严厉表态,这一度引发公众的质疑。

  首先,小产权房不是一夜之间突然建造起来的,此前有关部门为何不予以制止,却拖延到房屋建好、销售一空,甚至已经住人的情况下才表态严厉查处?在这种看似严厉的执法背后,实际上包含着对固有职责的懈怠和从不作为到乱作为的无序跳跃,不仅执法难度大,所导致的不确定性风险(比如对社会稳定的危害等)也非常大。

  其次,查处小产权房的执法依据甚至执法主体都存在争议。中国人民大学法学院教授王轶认为:“小产权房建在农村土地上,并不适用《城市房地产管理法》,如果非说违法,北京市国土资源局此次叫停就缺乏法律依据。”按照他的解释,国土部门管理范围是国有土地和被征用为国有的农村集体土地,集体土地缺少一个统一的管理部门,尚处在灰色地带。

  因此,对小产权房一拆了之,不仅可能造成局部性的民生恶化,危及社会稳定,其行政行为或执法行为的法律依据也不够充分。

  应该认识到,小产权房也有一定的积极意义:

  第一,平抑房价,减轻政府调控房价的压力。小产权房增加了住房供应量,有利于平抑快速增长的房价。

  第二,促进新农村建设。城市居民到农村居住、投资,将加快农村落后的服务设施的升级,提高农民剩余劳动力的就业率,激活农村消费市场,为农村带来新的发展机遇,加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。

  第三,缓解政府社会保障性住房的压力。社会保障性住房供应严重不足,既是我国房价持续快速上涨的原因,也是房价上涨引发的民生问题显得比较严重的原因。小产权房的价格低于经济适用房,即使补交部分税费或土地出让金,也可归属于保障性住房之列,在一定程度上弥补了政府职能的缺位。

  正是由于上述原因,应该给小产权房一条出路,而不是一拆了之。令人欣慰的是,政府给出了理性的表态。7月12日,国家土地副总督察甘藏春在回应小产权房问题时表示,国家非常重视小产权房现象,在对农村土地流转试验、试点进行总结后,将选择合适的时机通过立法来解决。这说明先立法再通过补交部分税费或土地出让金,很可能成为解决小产权房的最终选择,这自然也是多赢的选择。

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