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合肥优质房产和劣质房产如何划分?

来源:网络 作者: 时间:2020-10-08

大家对合肥房产优质程度的理解,应该是从这个大周期开始的。在2015-2018年这段时间里,很多人可能发现,不同区域、不同地段、不同品质的楼盘,升值空间不尽相同,为什么我家房子只升值了70%,同事家的房子都已经翻倍了?这种情形比比皆是。

在此基础上,我提出合肥优质房产和劣质房产的概念,并对这些资产类型作出初步划分,具体可以参考我公号“小易论楼市”之前文章《合肥的优质房产和劣质房产》。之后,我发现很多粉丝对这个概念比较认可,并多次提出要求,让我对合肥各个小区资产优质程度进行分析。

关于优质资产和劣质资产的评定,必须要有一个量化指标,我这里参考的指标主要是升值率,也就是一段时间内的房价涨幅,这个概念纯粹是站在投资角度提出的。

众所周知,ZY三令五申“房住不炒”,近期ZZJ会议着重提出要“坚决遏制房价上涨”,这意味着合肥房产短期失去了投资投机的政策基础,如果是奔着投资投机去的,我不鼓励大家这样做。

在此我要声明一点,尽管我是从投资角度来分析合肥的优质房产和劣质房产,但并不是鼓励大家去投资投机,我分析的初衷是:

1、刚需在买房的时候,能够尽量考虑相对优质的房产,以后再次改善时,可以尽可能多的避免损失,置换也能更游刃有余;

2、改善在买房的时候,能够选择更为保值的房产,同时尽量做到家庭资产的合理优化配置。

说实话,在提出合肥优质资产和劣质资产这个概念时,我对合肥各小区资产档次还未形成一个客观的评价和划分机制,只是一种经验上的泛泛理解。随着对合肥房产进一步深入研究,这种划分后期应该会越来越明朗,当然即使是本篇,评价规则也并非一层不变,我会不断修正,以求更合理确定各小区或具体房源的资产档次。

优质房产的评价标准

资产三要素。我在之前文章中提到资产的三要素,一个是升值率,一个是流动性,一个是安全性。对于绝大部分人来讲,可能只关注升值率,容易忽视流动性和安全性,这是不对的,甚至是非常错误的。

如果只考虑升值率,不注重房产的流动性和安全性,那就和纯炒房无异了,我从来不推崇这种高风险的投机。国内历史上房地产投机比较严重的几个城市,比如温州、三亚和鄂尔多斯,还有环京地区,本身产业经济和人口吸引力,支撑不了这么高的房价,房价短期暴涨完全是民间资金恶意炒作的结果。

等房价泡沫破灭以后,这些房地产炒作严重的城市,房价迎来断崖式下跌和流动性冻结,资金被套很多年都不能兑现,投资者损失惨重。没有流动性和安全性作为基础,升值率终究是海市蜃楼,不考虑流动性和安全性的评价规则,我是不会采纳的。

房价起涨的先后顺序。我们知道,这次全国房价大周期,最先是从珠三角的深圳开始领涨的,然后长三角的上海跟进。据统计,一线城市这次大周期的涨幅,在所有城市中并非最高,甚至连前十都未进入,后起之秀的厦门、石家庄、合肥等热点二线城市,大周期涨幅都超过了一线城市(公号“小易论楼市”《全国房价上涨轮动,合肥超过了哪些城市?》)。

(数据截至2018年1月)

但是,一线城市房产毫无疑问是全国的顶级资产,二线城市房价的支撑力绝对没有一线城市强,在资产优质程度上,二线城市绝对是下位城市。也就是说,如果给你买入一线和二线的资金和机会,就算提前知道涨幅,我想绝大部分人还是会选择一线城市,因为更安全、保值、含金量更高,这就是顶级资产的上本位优势。

顶级资产的上本位在于更多人愿意选择接盘,是所有房产当中大家首先争抢的资产,因此保值、安全、流动性更好。这种房子具体表现是,大周期启动时,大家都一股脑去抢,造成它最先出现上涨,房价往往也是顶级,那么这种房产肯定是顶级资产。

这种规律放到一个城市内部,同样适用。优质板块的优质资产就相当于一线城市,当合肥房价整体开始启动上涨时,第一个上涨的板块必定是优质板块,第一个上涨的小区必定是顶级小区,上涨先后顺序就是资产优质程度的排位次序。

这是所有市场参与者用钱投票的结果。顶级资产由于首先被抢购,价格第一个出现上涨,等涨到一定程度,购房者开始觉得性价比不高,退而求其次,选择性价比相对更高的良性资产,造成良性资产随后跟涨,这相当于二线城市紧跟着一线城市房价上涨一样。

如此根据资产等级轮动下去,完成了合肥所有板块的先后上涨,当然劣质资产会是最后一个上涨。如果是大牛市,劣质资产会跟着受益,如果是熊市,劣质资产很可能还不涨反跌。

反映资产优质程度的几个要素:价格,学区,品牌物业,房龄。因为是顶级资产,大家争抢购入,首先在价格上就会被抬得很高,一般顶级小区或者优质板块,是成交均价最高的区域之一。顶级资产未必是区域最高的价格,但价格一定不低。

在所有优质资产要素里,真学区是首要的,权重能达到50%以上。我们可以看到,几乎合肥所有真学区房平均成交价格,都是区域内的顶级价格,其重要性,不言而喻,所以学区房更容易成为顶级资产(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》)。

仅次于真学区,对房产保值增值作用比较大的,是小区的品牌和物业。因为品牌开发商的物业一般都不错,我就放在一起讨论。我观察到合肥市场上,凡是全国排名前十的品牌开发商,房产都会出现一定的溢价,而且换手率很高,资产比较保值。

房龄是影响房产投资价值的一个非常重要的因素。对于非品牌小区来说,一般房龄在5年内,投资价值达到最高峰,一旦超过10年,升值潜力就打不赢大盘。对于品牌小区,这种保值年限会更长,可以达到20年,顶级学区房甚至更久,可能会超过30年。

根据之前的文章,我把合肥房产分为5个档次,1档是最顶级资产,5档是最垃圾资产,3档是中间的一般资产。3档资产升值率跟大盘持平,3档以上资产升值潜力高于大盘,3档以下升值潜力低于大盘。在此基础上,我对每档又做了3个细分,比如2+档、2档和2-档,其中2+档好于2档,2档好于2-档。

资产等级的一般评价和具体评价

资产等级的一般评价。有很多人问我某个小区的资产等级如何划分,我会告诉他一个大致的结果,这种方式其实是一般评价。所谓一般评价,是基于二手房市场充分竞争之后形成的市场价格,比如链家的成交均价,在此价格基础上,我对该小区资产做出的档次划分。

一般评价我会参考一个小区或区域的市场均价,综合优质资产的评价标准,对其做出资产等级划分。当然这种一般评价并非一成不变,具体小区的资产等级每年可能也会存在一定的变化,因为房龄在不断变老,资产不断磨损,一般都是变差。

一般评价基于的是市场价格,对象是一个小区或一个区域,也可以是一个具体房源,评价是一个综合平均结果,这个结果在一段时期内会一直保持稳定。很明显,我对顶级资产的认定,采用的是一般评价。但一般评价并不适用于评定某个在市场上挂牌出售的具体房源的资产等级,市场上的具体房源要参考下面的具体评价体系。

资产等级的具体评价。与一般评价不同,具体评价基于的是挂牌价格,对象是具体房源。因为在实际买房中,你所购买的房子并不都是市场价格,标价更多是高于或者低于市场价,所以一般评价体系在实际交易中并不适用,只能作为参考。

具体评价基于的是挂牌价格(非市场价格),但参考的是市场价格。假如一个具体房源标价高于市场价格,我会相应调低该房源的资产等级;如果一个具体房源标价低于市场价格,我会相应提高该房源的资产等级。根据挂牌价格不同,评价结果一直处在动态变化之中。

比如合肥的。以滨湖云谷为例,最初云谷备案价格被限制在1.35w,远低于周边小区的成交均价,因为投资价值实在太诱人了,买到就是赚到,太多人争抢。如果云谷将其以备案价格出售,那么在售出之前,我会将其具体评价为1档资产。

当买家买到这个房子以后,如果再拿到市场上出售,肯定不会以备案价格挂牌,会按照市场价格进行买卖,这样综合考虑小区整体情况,我又会认定其资产等级大概为2档。这时资产认定,采用的是一般评价。

因为这两年地王比较多,很多新盘备案价较高,性价比很低,比如庐阳区二环以内,滨湖的省府板块。对于超出市场价格备案的小区,我会依据其定价偏离度,对资产等级作出具体评价,超出越多,资产等级越低,这也是我对省府板块诸多新盘资产等级认定偏低的原因(公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格》)。

不过,当这些新盘销售完之后,过两年会以市场价在二手市场上挂牌出售,这时我会综合考虑该小区的具体情况,将其回归到一般评价体系中,重新进行资产等级评定。

因为具体房源不同,具体评价也会有所不同,有时同一小区内的不同房源,资产等级会相差很多。比如小区的顶底楼,采光好不好,户型好不好,是否,面积是否适中,挂牌价是否超出或低于市场价,是否靠近高架,旁边有无配电房,这些都会影响到具体房源资产等级的具体评价。

合肥顶级房产的特征是什么?

合肥顶级房产一个最基本的特征就是,在合肥房价上涨周期来临时,第一批启动上涨的小区,就是合肥的顶级房产,这是判断是否为顶级资产的唯一标准。一般情况下,需要对合肥整体房地产市场十分敏感,并且长期关注各小区房价走势,才能观察到这些微弱细节。

不过我们要排除两种情况:一种是上一轮房价轮动尚未结束,这一波还在补涨的房产,会造成第二轮首先上涨的假象,比如合肥的三县。还有一种是由于局部供需严重失衡,造成特定时期房价局部上涨的情况,比如今年的高新西,当然也存在一定的补涨因素。

顶级资产还应满足以下特点:

1、资源稀缺。尽可能多的占有优质资源,比如真学区,大品牌,物业优质,品质过硬,户型完美,采光充足,环境优美,配套完善,区位绝佳,交通便利等等,能尽可能一站式满足你一生的所有需求,可以让你很长时间不需要置换。

2、顶级价格。顶级资产由于占有非常多的优质资源,十分稀缺,吸引众多潜在需求争抢,造成资产价格居高不下,就像一线城市房价一般都会高于二线城市一样。但由于市面上有豪宅这种异物存在,顶级资产可能未必是最高价格,但也一定是合肥的顶级价格,一般来说,均价至少在2w以上。

3、升值可观。升值可观是顶级资产的底线特征,如果升值空间打不赢大盘,这种房产就失去了作为资产最基本的价值。这就是为什么我认为洋房、别墅等高端住宅是垃圾资产的原因,因为绝大部分根本打不赢大盘,尽管你的品质很好,资产价格很高,但溢价太高,投资性价比极低。

4、流动性佳。顶级资产即使单价很高,总价有时也很高,但不影响其流动性。因为稀缺,潜在接盘的人相对更多,只要价格合适,很容易就能出手,而且议价空间不大。这是一些高端住宅不能及的,比如融创壹号院、中国府、唐宁府,这些盘因为溢价太高,将来流动性会很差。

5、价格坚挺。具体表现为,全市范围内,房价最先上涨,最后下跌。举个最简单的例子,假如合肥市面上所有房子都在下跌,但你还有购房需求,从投资角度出发,你最希望买哪里的房子,大多数人的选项,就是顶级资产。

很多人对我把政务区许多小区评定为顶级资产非常不解,我以滨湖作为对比,给大家分析一下原因。对照以上顶级资产的几个特点,首先从房价上涨的先后顺序上,就可以看出资产的优质程度。

1、起涨时间点靠前。合肥房价的这个大周期是从2015年开始的,政务区和滨湖区房价首先上涨,但政务区领先滨湖1个月上涨。即使是今年,据我观察,政务区房价上涨也略早于滨湖,不过很大程度上跟学区有关。

2、资源稀缺。我之前讲过,真学区是所有优质资产要素里面权重最大的,政务区有一半以上的区域都覆盖了真学区,也就是50中新校,但是滨湖目前还没有一所真学区(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》)。区位、交通和配套上,政务也略占优。

3、区域均价和房价上限更高。政务区和滨湖区,是目前成交均价最高的两个区域,但滨湖区目前成交均价,仍然比政务区低15%-20%。滨湖目前即使备案均价最高的中国府,其最高备案价格也未超过4w,而政务区的壹号院,最高备案价已接近5w。


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